A regularização de imóveis e um imóvel irregular é um tema que ainda gera dúvidas entre muitos proprietários. Seja por falta de orientação técnica ou pela crença de que “se a casa está construída, está tudo certo”, muitas pessoas vivem em imóveis irregulares sem saber — e só descobrem o problema na hora de vender, financiar ou realizar uma reforma.
Neste artigo, você vai aprender como identificar se seu imóvel está irregular, por meio de um checklist prático com os principais sinais analisados por prefeituras, cartórios e instituições financeiras. Se o seu objetivo é evitar problemas legais, manter a valorização do seu patrimônio e garantir que a documentação esteja em ordem, este conteúdo é para você.
O Que é um Imóvel Irregular?
Um imóvel irregular é aquele que foi construído, ampliado ou reformado sem autorização da prefeitura, sem alvará, sem o Habite-se, ou que não consta como edificado na matrícula do imóvel junto ao cartório de registro.
Essas irregularidades podem parecer inofensivas à primeira vista, mas têm consequências sérias:
- Impedem o financiamento bancário e consórcios;
- Bloqueiam a transferência legal da propriedade;
- Geram multas e embargos em fiscalizações;
- Podem levar à desvalorização do imóvel no mercado.
Checklist: Como Saber se Meu Imóvel Está Irregular
Confira abaixo os principais sinais de que seu imóvel pode estar irregular — e entenda, com profundidade, o que cada um significa na prática.
1. O imóvel não tem projeto aprovado na prefeitura
Toda construção precisa, por lei, ser previamente aprovada pela prefeitura do município. Isso significa que deve existir um projeto arquitetônico elaborado por engenheiro ou arquiteto, com memorial descritivo e ART/RRT, protocolado e analisado pela Secretaria de Planejamento Urbano.
Se você nunca aprovou um projeto ou não tem uma cópia do projeto aprovado, é muito provável que o imóvel tenha sido construído sem autorização legal. Isso vale para imóveis antigos e também para reformas ou ampliações não comunicadas.
Além disso, o projeto deve seguir as exigências do Código de Obras e Plano Diretor do município, respeitando regras como:
- Afastamentos obrigatórios (recuos);
- Limites de altura;
- Taxa de ocupação do terreno;
- Zoneamento urbano.
Se essas regras não forem seguidas, o projeto pode ser indeferido ou exigir adequações para ser regularizado.
2. O imóvel não possui Habite-se
O Habite-se é o Certificado de Conclusão da Obra emitido pela prefeitura. Ele só é concedido após uma vistoria final da obra, comprovando que a construção foi executada conforme o projeto aprovado, com segurança e habitabilidade.
Sem o Habite-se, tecnicamente o imóvel não pode ser habitado — mesmo que já esteja sendo utilizado há anos.
Principais consequências da falta do Habite-se:
- Impede averbação da construção na matrícula do imóvel;
- Bloqueia o financiamento imobiliário e uso de FGTS;
- Dificulta a emissão da CND/INSS para regularização final;
- Impede o desmembramento ou unificação de terrenos.
Vale lembrar: o Habite-se é obrigatório para imóveis residenciais, comerciais, industriais e institucionais, de qualquer metragem.
3. A construção não está averbada na matrícula do imóvel
A averbação da construção é o registro da área construída na matrícula do imóvel, feita junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que a edificação passa a constar legalmente como parte do imóvel, e não apenas o terreno.
Você pode verificar isso facilmente: solicite a matrícula atualizada do imóvel no cartório. Se nela constar apenas a compra do terreno, sem menção à área construída (em m²), a edificação não está registrada, ou seja, está irregular.
Por que a averbação é importante:
- Garante o reconhecimento legal da construção;
- Permite a venda formal do imóvel com escritura definitiva;
- Facilita partilhas e inventários em processos de herança;
- Possibilita a realização de financiamento com uso do imóvel como garantia.
Sem a averbação, você só está vendendo o terreno, e não o imóvel que está sobre ele.
4. Existem ampliações, reformas ou construções sem regularização
É muito comum que imóveis tenham sido ampliados com:
- Edículas no fundo do terreno;
- Coberturas, garagens ou áreas gourmet;
- Ampliações no pavimento superior;
- Muros e portões que invadem recuos obrigatórios.
Essas intervenções, mesmo pequenas, precisam ser incluídas em um novo projeto de regularização e aprovadas na prefeitura, caso contrário, são consideradas construções irregulares.
Atenção: o imóvel pode até ter tido um projeto aprovado no passado, mas se houve alterações não comunicadas, ele passa a estar parcialmente irregular.
5. O imóvel não pode ser financiado, vendido com escritura ou aceito por cartórios e bancos
Um sinal clássico de imóvel irregular é quando o imóvel não pode ser financiado por bancos, mesmo tendo aparência de regularidade. As instituições financeiras solicitam documentos como:
- Certidão de matrícula com averbação da construção;
- Habite-se emitido pela prefeitura;
- Planta aprovada.
Se algum desses documentos estiver ausente, o financiamento é negado.
Da mesma forma, cartórios podem se recusar a registrar a escritura de compra e venda se o imóvel apresentar inconsistências técnicas ou ausência de documentação mínima.
Como Regularizar um Imóvel Irregular?
Se você identificou um ou mais sinais de imóvel irregular, é hora de buscar a regularização. O processo geralmente segue os seguintes passos:
- Levantamento técnico da construção existente (as built);
- Elaboração de projeto arquitetônico por engenheiro ou arquiteto com ART/RRT;
- Protocolo de regularização na prefeitura, com análise técnica;
- Vistoria da obra e emissão do Habite-se;
- Cálculo do INSS da obra e emissão da CND (quando necessário);
- Averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse processo pode parecer burocrático, mas com acompanhamento profissional especializado, torna-se muito mais ágil e seguro.
Fontes Oficiais e Leitura Complementar
- Cartilha de Regularização Fundiária Urbana (REURB) – Governo Federal
- Portal da Receita Federal – Construção Civil
- Registro de Imóveis do Brasil
- Lei nº 13.465/2017 – Regularização Fundiária
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